2020年，青(qing)岛真是开年格外不利。先是(shi)GDP复核被砍掉1000多亿，2018年的GDP被无(wu)锡、长沙、宁波连(lian)续超过，和郑州无限靠拢，“北方第(di)三城”头衔即将不保，接着最(zui)近又有一个图，2019年主要城市人口增量，刷爆了(le)青岛人的朋友圈。
从图(tu)上看，青岛2019年的人口增量(liang)只有10.5万人，只有杭州(zhou)、郑州的1/5，深圳、广州的1/4，宁波的1/3，佛山、成都、长沙的1/2.5，重庆、西安、厦门的1/2……
站在其(qi)它兄弟城市角度，青岛相比山东省外(wai)其它强二线、新一线城市，对外来人口的吸引力差得简直不是(shi)一个档次。如果说济(ji)南吸引不到人口是因为糟糕的(de)环境和交通还有情可原的话，号称山明(ming)水秀、冬暖夏凉，宜居城市的青(qing)岛，对外来人口的吸引力差成这(zhe)样，就非常值得人们深思了(le)。
问题出在哪里，很多人在寻找症结(jie)都说了一句话：青岛“房(fang)价高、工资低，生活不易”。这句话这简直是很多青漂的(de)共识了。
然而真的(de)是如此吗？从大数据来看，答(da)案似乎是否定的(de)。
参考智联招聘网站的数据来看，2019年第四季度，杭州和青岛的平均工(gong)资分别是9978元/月和(he)7853元/月。
但是杭州和青岛的房价是多(duo)少呢？参考安居(ju)客数据，2019年底，杭(hang)州的平均房价是27002元/平方米(mi)， 而青岛的房价是16340元(yuan)/平方米。
算了一下，杭州和青岛的房价收入比分(fen)别是2.71月/平方米和2.08月/平方米。
很明显，杭州是(shi)一个比青岛更加“房价(jia)高、收入低、生活不易”的城市。
那为什么杭(hang)州却能吸引那么多人(ren)才呢？
虽然感受不能(neng)替代大数据，但是人民感(gan)受和大数据相悖，一定有问题。问题(ti)出在哪里呢？我们细细分析。
之前在看(kan)大数据，放眼全国兄弟城市，我们青岛的楼市到底有多(duo)特殊 一文中，风水师提到一个观点(dian)，青岛楼市的特(te)殊之处，在于各区(qu)的差价太大，主城区太(tai)贵，近郊新兴板块价格太低(di)，不成比例。
事实上，一看各区房价数据，青岛“房价高、收入低，生活不(bu)易”的论调，立刻就无处遁形。问(wen)题出在青岛市南、崂山、市北(bei)三区的房价，相比兄弟城(cheng)市，那是一个异乎寻常(chang)的高。
文章列举了跟青岛(dao)和GDP/房价与青岛相仿的几个城(cheng)市，如武汉、郑州、西安、无锡、长沙(sha)、宁波、济南……一长(chang)串城市捋下来，会发现，以各城的工资(zi)收入水平，在这些城市里，买房最难的(de)四个区分别是：青岛崂山区、青岛市南区、宁波鄞州区、青岛市北(bei)区。
四个最(zui)难买房的区里青(qing)岛占了仨，传统青岛市内四区除了李(li)沧，其它三个区买房难度基本上秒杀(sha)了各位兄弟城市……
市南、崂山卖成天价还好解(jie)释，青岛是国内(nei)为数不多的市中心即滨海的大城市(shi)，坐拥阳光沙滩海(hai)景，其它绝大部分城市无可复(fu)制，全国土豪都有来青岛购买(mai)一套海景度假豪宅的欲望——所以青岛市南、崂山形(xing)成了一个房价动辄七八万、十余万的沿海一线豪宅区，买房难度高(gao)，无可厚非，毕竟每个城市(shi)都有豪宅区，刚需不碰就是了——但是(shi)市北、浮山后、新都心、中韩这(zhe)些地方，这种本该属于刚需(xu)、中产的位置，它的房价就说不过去(qu)了：
没有阳光沙滩海景，没有地(di)标建筑、旅游景(jing)点，公园绿地，建筑无非是钢筋森(sen)林，高容积率高层、超高层，房价却动辄三四万元，又是什么(me)鬼？
站在一个老青岛的(de)角度，市南、浮山前(qian)、石老人卖10万，那么市北、浮山(shan)后、中韩这些地方(fang)卖个三四万似乎无可厚非，但是，站(zhan)在一个想进入青岛打(da)拼的外地刚需的角(jiao)度，浮山后这种地(di)方卖3万的话——请给他们一个(ge)选择青岛，不选择郑州、武汉、西安(an)、济南、无锡、宁波、长沙的理由先(xian)——这几个城市除了宁波鄞州最中心的(de)区域以外，其它城市哪怕是最最繁华(hua)的地段，房价也要比浮山后(hou)来得便宜。
当然，谁(shui)都知道，浮山后根本不是青(qing)岛的市中心。
那么结论很简单，但凡热爱青岛，想来青岛生活打拼的(de)人们，看到浮山后4万多的青(qing)岛印象山、远洋风景，甚至到了长沙路的保利大国璟都卖(mai)出了近3万的价格，他们的表情一定(ding)是：
说到这里，站在青(qing)岛本地土著的角度，我知道很(hen)多人一定会举出浮山后的青岛第(di)二实验中学说明，学区有多么多么重(zhong)要，花多少钱为了孩子(zi)上学我都愿意——但是，在一个想进入青岛打拼的外地(di)人眼里，隔壁济南(nan)山东大学附属中(zhong)学、山师二附中(zhong)、甸柳一中这些升学率足够秒杀浮(fu)山后二实验的学校，学区房依然只有(you)两万来块钱……
所以，市北、新都心、浮山(shan)后、中韩这些本该是刚(gang)需落脚的地方却被搞出了违背(bei)初心的高房价，让整个青岛在吸引(yin)人才方面变得毫无吸引(yin)力，这话不是危言耸听。
青岛一年增长了10.5万人，另有一说11.5万人(ren)，那么落实到各区，数据是这样的：
很明显(xian)从图上能看出来，青岛人口流入(ru)不足，罪魁祸首就是(shi)市北区。这个本该刚需(xu)密集、人口主要涌入担当的(de)大区，实际上一年人口(kou)增量只有1万人。
这1万人的增量可能还(hai)只是个噱头，很多人只不(bu)过是为了孩子上学临时落户而已，落实到像卓越蔚蓝青岛这样(yang)的“四方人社区”，还有像海信凤凰金岸、西海景苑、富源公(gong)馆这样的身份证370202、370203打头的业主占一半的现实，我们(men)可以得出结论：
青岛(dao)市南、市北这些地方，人口实际上已(yi)经在流出。
有心人可以通过西海岸(an)一些公用事业单(dan)位、小区物业登记，判断一下人口来源比例，事(shi)实上西海岸人口和购房主力，绝(jue)不是很多人想象中(zhong)的东北人为主，而是一(yi)些传统市南、市(shi)北的居民在高房价下“用(yong)脚投票”，大胆拥抱“双击(ji)老铁666区”。
下图15个业主里，5个人的身份(fen)证是370202打(da)头，两个370206打头，即来自青岛传统市区的(de)人口，占该小区1/2-1/3，这在西海岸，实际上是常态。
为什么会出现这种情况，实际上(shang)100，会算账的人，大家都能(neng)明白是怎么一回事(shi)。
西海岸的例子不太明(ming)显，假设我在五四(si)广场附近上班，有两个选择(ze)，房价3.05万的浮山后，或者房价(jia)1.45万的红(hong)岛。
很明显，房子(zi)单价差距1.6万(wan)，意味着150平米房子(zi)的差距，是240万元(yuan)，如果贷款的话，20年期的月供差距差不多每月(yue)1.8万元。
很明显青(qing)岛地铁4号线、8号线都(dou)通车以后，两边的通勤时(shi)间成本差距在半小时以内。
尽管浮山后的学区有明显优(you)势，但是选择红岛，我拿出剩下的钱(qian)的2/3投资教(jiao)育——砸160万现金，或者(zhe)每月付出1.2万投资(zi)教育连续20年——还剩下80万可以买辆豪车，再给(gei)家人买全套医疗保险……哪种选择会更(geng)好？
答案很明显(xian)是选择红岛。
虽然教育医疗很重要，但总不(bu)能因为二实验或者com齐鲁医院吹浮(fu)山后一辈子吧？
更何况，看中教育、医疗的，都(dou)是刚需人士，最多是中产。真(zhen)正的富人、贵族选房的时候(hou)，绝不会把学校、医疗放在如此靠前的位置而丝毫不考(kao)虑公园绿地、地标建筑、会(hui)所场馆、都市商(shang)圈的价值意义。住(zhu)宅密度、容积率可能是他们最主(zhu)要的考虑因素。秒杀
SO，浮山后、新(xin)都心、中韩这些地方，不具备任何“富人区”的要素，却卖(mai)出了比很多同级别兄弟城市(shi)富人区还贵的价格，很明显，这些地方都是在炒作或(huo)者是暴发户在购买，陷入本地人自(zi)嗨，越嗨越少的循环(huan)。真正有心进入青岛的外地人，只可能(neng)考虑价格相对合理的西海岸、城阳落(luo)子，却天天被嘲笑“红(hong)岛黄岛不是青岛”、“市南市北高人(ren)一等”……
这种情况下，青岛招不来人才，丝(si)毫不奇怪。
这也就是风水(shui)师成天念叨的“灵山卫5年超(chao)过浮山后、10-15年追平麦岛，若是做不到，整个(ge)青岛未来都的玩儿完(wan)”的内涵所在了。
只不过，超过浮山后，未必是灵(ling)山卫涨上去，待地铁线(xian)路纷纷通车，西海岸(an)、城阳的天量库存影响传统青岛(dao)老城的时候，浮山后的房价会不会少数(shu)青岛本地人自己玩脱了，价格腰(yao)斩，也是很有可能的。
